Mit szeretnék építeni, mibe kerül, hogyan finanszírozzam??

2. fejezet

Mit szeretnék építeni, mibe kerül, hogyan finanszírozzam??

A tapasztalatom az, hogy az építtetők:

            1., nincsenek tisztában a tervezési és kivitelezési költségekkel

            2., nem ismerik a „rejtett” költségeket

            3., alábecsülik a felmerülő költségeket

            4. nem számolnak előre nem látható költségekkel

Ennek sokszor az a következménye, hogy akadozik, lelassul, legrosszabb esetben leáll az építkezés évekre, vagy örökre, a családi konfliktusokról nem is beszélve. Ezért nagyon fontos, hogy építkezés előtt üljön össze a kupaktanács, esetleg kérdezzetek meg szakembereket, építkezésen túlesett barátokat, ismerősöket és ezek ismeretében vegyétek elő a kockás füzetet és kezdjetek számolni. De legelőször azt kell eldönteni, hogy hol és mit szeretnétek építeni, mivel egy nagyon drága és hosszú kalandba vágtok bele.

Mi így csináltuk:

Eldöntöttük, hogy a családommal közösen szeretnénk építeni egy olyan ikerházat, amit Mi saját magunk is használhatunk (jelenleg van hol laknunk és nem tervezzük ennek az értékesítését), másrészt egy passzív jövedelem elérése érdekében ki is tudjuk adni albérletbe, vagy fizetővendéglátás (üdültetési) céllal.

Ennek érdekében olyan települést kell keresnünk, amely turisztikai szempontból keresett. Mivel Berekfürdőn lakunk, és már van egy kis vendégházunk ( www.berekinyaralas.hu ) így adott a település, csak a megfelelő helyet kell megtalálnunk. (erről majd egy későbbi fejezetben)

Mivel eleve ikerházban gondolkozunk, legfontosabb, hogy a két lakrészt külön-külön lehessen megközelíteni, ne kelljen „átmászkálni” a másik területén. Erre legjobb a saroktelek, vagy az olyan széles telek, amely kvázi hosszában osztható. Sajnos ebből van a legkevesebb, de Mi szeretjük a kihívásokat. A normál telek is megfelelő lenne, ha lehetne szabadon álló beépítéssel elhelyezni az épületet, azaz úgy, hogy az épület a telek közepén van, és kétoldalról, egymás zavarása nélkül lehet a lakrészeket megközelíteni.

A terveink szerint két nettó cca 50 m2-es lakrészt építenénk, (mely akár összenyitható is), így az épületünk bruttó alapterülete (nettó + 20%) 120 m2 lenne. Ezt vesszük alapul a költségek számításakor.

Nézzük:

Az ingatlan megszerzés várható költségei:

-        telek: 500 m2 4000+áfa / m2                                    2 540 000.-

-        illeték:      4%                                                            50 800.-

-        ügyvédi díj:                                                               100 000.-

-        vízbekötés:                                   lakóteleknél          ingyenes

o   vízóra (akna+szerelvények)                          50 000.-

-        szennyvízbekötés:                                   lakóteleknél          ingyenes

-        villany bekötés                             15 m-ig                 ingyenes

o   villanyóraszekrény + 3 fázis (3x32A)           600 000.-

Tervezés várható költségei:

-        hiteles és teljes tulajdoni lap:                                    3600.-

-        hiteles térképmásolat:                                               2250.-

-        építészeti tervezés (generál)                                      600 000.-

-        épületgépészet:                                                         50 000.-

-        épületvillamos:                                                         50 000.-

-        energetika:                                                                30 000.-

-        statika:                                                                       100 000.- től akár 500 000.-

-        talajmechanika (lejtős vagy ismeretlen területen)      250 000.- től akár 500 000.-

-        geodézia   (lejtős területen)                                      150 000.- től akár 250 000.-

Kivitelezés várható költségei:

-        épület (260 000.- +áfa/ m2)                                      33 020 000.-

-        kert                                                                            2 000 000.-

-        tervezői művezetés (6 alkalom)                                300 000.-

-        műszaki ellenőr:                                                        500 000.-

-        10 % tartalék keret:                                                   3 300 000.-

-        megvalósulási terv (ha eltértél a tervtől)                  250 000.-

-        földmérő                                                                    40 000.-

-        földhivatali bejegyzés:                                              10 000.-

Ha a minimum összegekkel számolok:                                            43 996 650.-

            azaz 439 966 Ft/m2 + a bútorozás.

Nos sokan itt követik el a végzetes hibát!

Nehogymá’ ilyen drága legyen! Majd keresünk olcsóbb tervezőt meg kivitelezőt, sőt össze is tudom én rakni a házat, csak a villanyt kell a Józsival megcsináltatni, de az meg úgy is haver…..

Ó hát a Timiék ennél sokkal olcsóbban kihozták a 200 m2-t!

Megveszem az anyagot áfa nélkül, a kivitelező meg megoldja feketén….

Nem kell ide annyi terv, meg ellenőrzés, majd a Pista cége megcsinálja okosba!

Olcsó húsnak híg a leve!

Akik így gondolkoznak azok az építkezés közben, vagy a végén futnak bele azokba az unalomig ismert hibákba, ami a költségek emelkedéséhez, a minőség romlásához, a bírságok fizetéséhez és az évekig tartó pereskedésekhez vezetnek.

Tudomásul kell venni, hogy a házépítésnek költsége van és ha nem egy QUECHUA

 sátorban akarsz lakni, akkor bizony ezeket a költségeket ki kell fizetni.

Azonban mindig van egy kiút! Ha úgy érzed, hogy nincs elegendő pénzed, vagy csak néhány év múlva fogsz a hiányzó összeghez jutni, de már most szeretnél hozzákezdeni az építkezéshez, akkor úgy terveztesd meg a házat, hogy bármikor bővíthető legyen. Ez a mai könnyűszerkezetes technológiáknak köszönhetően komolyabb plusz költségek nélkül megoldható. Lassan jársz tovább élsz!

A finanszírozás:

A legegyszerűbb, ha rendelkezel a szükséges összeggel, vagy

-        örököltél,

-        nyertél a lottón,

-        eladtál egy már meglévő ingatlant,

-        bankot raboltál, vagy

-        a családod összedobta a 40 millát….

A legtöbben nem ennyire szerencsések, Nekik szükségük van vagy az Állami támogatásra, vagy valamilyen piaci alapú kölcsönre. Na ez az, amihez nem értek.

Inkább felajánlom a lehetőséget ezen a felületen egy pénzügyi szakembernek, hogy ismertesse az általa relevánsnak tartott információkat. Szóval, ha ismertek ilyen pénzintézetet, hitelközvetítőt, stb, kérlek osszátok meg vele a blogot, hátha lesz valaki, akit érdekel.

Persze ettől függetlenül másokkal is megoszthatjátok, és kérlek is erre Titeket, hogy minél több építkezés előtt állóhoz eljussanak olyan információk, melyek segíthetik Őket ezen a simának és egyszerűnek nem mondható úton.

Továbbra is várom ide azokat az építőanyag gyártókat, eszköz és szerszámgyártókat, forgalmazókat is, akik szeretnék ennek a sorozatnak a keretén belül bemutatni technológiájukat, termékeiket. Már néhányan jelentkeztek, őket besoroltam az adott fejezetekhez!

Ha szeretnél terveztetni, keress bizalommal: 0630-9792185

A következő fejezetben a telek kiválasztásáról és megvásárlásáról lesz szó.

2022.02.18.

Kis ház magas négyzetméter ár.

Az elmúlt időszakban sokan kerestek meg azzal, hogy "csak" egy kis házat szeretnének minél olcsóbban. Amikor elmondtam, hogy mennyi a tervezési költség és a kivitelezési költség, a legtöbb esetben dobtak egy hátast. A reakció vérmérséklet függvényében a hűha-tól az anyázásig terjedt.

Nézzük meg, miért van az, hogy egy 40 m2-es háznak magasabb a négyzetméter ára mint egy ugyanolyan műszaki színvonalú 100 m2-esnek.

1., Mindkét házat meg kell tervezni. A gépésznek, a villamos-, a tűzvédelmi és az energetikai tervezőnek ugyanannyi a munkája egy kis házzal is mint a naggyal, csak az építész és a statikus dolgozik m2 alapon, de ott is van egy "alapdíj", mely az én esetemben egy 40 m2-es kis háznál 10 000.- egy 100 m2-es háznál 7000.- / m2.

2., az engedélyezéssel kapcsolatos ügyintézés (településképi eljárás, ÉTDR feltöltés) is ugyanannyi időt vesz igénybe.

3., Mindkét házban vannak olyan berendezések, szerkezetek, amelyekből csak egy darab kell és ezek ára m2-re vetítve fordítottan arányos, vagyis minél kisebb egy ház, annál jobban "nyomja" a négyzetméter árat fefelé. Ilyen pl.: a közmű bekötések (víz, villany, szennyvíz, internet), a bejárati ajtó, a fürdőszoba, a konyhai berendezések gépek, terasz, stb.

4., Az építés során is vannak olyan tételek, melyek megegyeznek: pl.: a felvonulási költség, ideiglenes víz-, villany, műszaki ellenőr és műszaki vezető díja.

Tehát ebből is látszik, hogy minél kisebb egy épület, szükségszerűen annál magasabb lesz a négyzetméterre vetített ára. Ez matematika. Ezért nem kell azon csodálkozni, hogy a kisebb drágább.